In caso di appartamento in affitto, a carico di chi sono le spese di revisione della caldaia tra locatore e conduttore? Facciamo chiarezza su questo argomento in quanto nei rapporti tra il proprietario e l’inquilino della casa spesso c’è confusione su chi deve pagare le spese.
Per prima cosa facciamo una piccola premessa per chiarire che il locatore è chi dà in locazione l’immobile, cioè il proprietario della casa o dell’appartamento, che lo cede in affitto. Il conduttore o locatario è l’affittuario, cioè l’inquilino che ha preso in affitto l’appartamento.
Ricordiamo inoltre che quando si parla di revisione della caldaia, che è obbligatoria per legge, si fa riferimento a due tipologie di interventi: manutenzione ordinaria della caldaia e il controllo dell’efficienza energetica (che di solito viene chiamato “verifica dei fumi”). Entrambi gli interventi di manutenzione e controllo sono obbligatori per legge. Per quanto riguarda le tempistiche consultare questa sezione.
Iniziamo quindi col dire che le spese di manutenzione della caldaia, pulizia e controllo fumi sono a carico dell’inquilino, in quanto rappresentano spese di manutenzione ordinaria dell’impianto termico. Sono a carico dell’inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.
Nel caso di sostituzione della caldaia, le spese sono invece a carico del proprietario o locatore dell’immobile, a meno che la rottura della caldaia non sia dovuta a negligenza o mancata manutenzione da parte dell’affittuario. Infatti la pulizia e manutenzione della caldaia è obbligatoria per legge ed è necessaria per mantenere l’impianto funzionante durante il tempo.
Sono a carico del conduttore, cioè dell’inquilino in affitto, anche le piccole spese di manutenzione, esempio piccole riparazioni dovute all’utilizzo. Come indicato nell’articolo 1576 del Codice Civile, infatti, le riparazioni di piccola manutenzione che sono a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’utilizzo, e non dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Spettano al locatore (cioè al proprietario) anche le spese di sostituzione di parti della caldaia nel caso in cui la rottura sia dovuta a vetustà o caso fortuito. Come confermato Cassazione con la sentenza n.24737 del 2007, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anomalo della caldaia, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e quindi le spese di riparazione sono a carico del locatore.
Anche le spese di eventuali adeguamenti necessari per legge sono a carico del proprietario.
Resta sempre valida la norma (vedi anche la sentenza della Cassazione 32298/2006) secondo cui il proprietario dell’immobile è tenuto a consegnare l’appartamento in buono stato manutentivo, con tutti gli impianti (inclusa la caldaia) a norma e funzionanti.
Queste sono le indicazioni generali, che si applicano nel caso in cui non siano state espressamente indicate nel contratto di locazione a chi spettano le spese a seconda del tipo di intervento da effettuare sulla caldaia.
Nel momento in cui locatore e conduttore stipulano il contratto di affitto, possono infatti mettere per iscritto la suddivisione delle spese, onde evitare dispute e liti in merito a chi debba pagare. Solitamente le voci che vengono inserite nel contratto di locazione sono le seguenti:
- Installazione della caldaia: spetta al proprietario
- Sostituzione della caldaia: spetta al proprietario
- Adeguamento della caldaia alle norme di legge: spetta al proprietario
- Manutenzione straordinaria della caldaia: spetta al proprietario
- Manutenzione ordinaria e controllo fumi: spetta all’affittuario
- Pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo: spetta all’affittuario